Immobilie aus dem Ausland verkaufen – ohne Anreise

Sie leben im Ausland – und haben noch eine Immobilie in Deutschland

Vielleicht sind Sie vor Jahren ausgewandert und haben die Wohnung damals vermietet. Vielleicht hat sich der Umzug ins Ausland ergeben, und die Entscheidung, das Haus zu verkaufen, ist erst jetzt gefallen. In beiden Fällen stellt sich die gleiche Frage: Wie läuft das ab, ohne dass Sie für jeden Schritt nach Deutschland reisen müssen?

Die gute Nachricht: Vieles geht aus der Ferne. Der Notartermin ist der einzige Punkt, an dem Ihre persönliche Anwesenheit formal gefordert wird – und dafür gibt es bewährte Lösungen. Worauf es wirklich ankommt und welche Fehler am teuersten sind, zeigt dieser Artikel.

Was auf dem Spiel steht

Zwei Fehler können bei einem Auslandsverkauf echtes Geld kosten:

• Die Spekulationsfrist verpasst: Wer eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer – auch wenn er seit Jahren nicht mehr in Deutschland lebt. Ein verzögerter Verkauf, der die Frist reißt, kann fünfstellige Steuerbeträge auslösen.
• Eine fehlerhafte Vollmacht: Für den Grundbucheintrag akzeptiert das Grundbuchamt nur eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO). Wer eine einfach unterschriebene Vollmacht schickt oder die falsche Stelle im Ausland aufsucht, verzögert den Kaufvertrag um Wochen – und riskiert, dass ein Käufer abspringt.

Beide Risiken sind beherrschbar, wenn man sie früh einplant. Das ist der Unterschied zwischen einem Verkauf, der in drei Monaten abgewickelt ist, und einem, der sich ein Jahr hinzieht.

Schritt 1: Wer unterschreibt beim Notartermin?

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden – das schreibt § 311b BGB vor. Jemand muss also persönlich vor dem Notar erscheinen. Da Sie im Ausland leben, stehen Ihnen zwei Wege offen.

Weg A: Sie erteilen eine Vollmacht

Sie bevollmächtigen eine Person – eine Vertrauensperson, einen Rechtsanwalt oder den Makler – den Kaufvertrag in Ihrem Namen zu unterzeichnen. Diese Person erscheint am Beurkundungstermin und handelt für Sie.

Was die Vollmacht leisten muss: Das Grundbuchamt prüft Vollmachten nach § 29 GBO und akzeptiert nur eine öffentlich beglaubigte Unterschrift. Das bedeutet: Ein Notar oder eine zuständige Behörde muss die Echtheit Ihrer Unterschrift bezeugt haben – eine einfache Kopie oder eine formlose Unterschrift reicht nicht aus.

Wie Sie im Ausland eine beglaubigte Vollmacht erstellen lassen

Es gibt zwei Möglichkeiten, je nachdem wo Sie leben:

• Deutsche Auslandsvertretung (Botschaft oder Konsulat): Nach § 10 des Konsulargesetzes darf jedes deutsche Konsulat Unterschriften beglaubigen. Diese Beglaubigung wirkt wie eine inländische und braucht keine weitere Bestätigung. Der praktische Nachteil: Terminwartezeiten von mehreren Wochen sind in vielen Ländern die Regel. Die zuständige Auslandsvertretung finden Sie über das Länderverzeichnis des Auswärtigen Amts.
• Örtlicher Notar mit Apostille: In Ländern, die das Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 unterzeichnet haben, kann ein örtlicher Notar die Unterschrift beglaubigen. Eine staatliche Behörde bestätigt anschließend die Echtheit des Notarsiegels mit einer Apostille. Das fertige Dokument – Beglaubigung und Apostille – wird per Post nach Deutschland geschickt. Ob Ihr Land dem Übereinkommen angehört, zeigt die aktuelle Länderliste der HCCH.

In Ländern ohne Haager Übereinkommen ist die deutsche Auslandsvertretung der einzige verlässliche Weg für eine anerkannte Vollmacht.

Stand: Oktober 2026. Die Hinweise in diesem Abschnitt sind orientierend und ersetzen keine Rechtsberatung.

Weg B: Vollmachtloser Vertreter mit späterer Genehmigung

Der Notar kann den Kaufvertrag auch beurkunden, ohne dass eine fertige Vollmacht vorliegt. Er setzt einen vollmachtlosen Vertreter auf Ihrer Seite ein – jemand, der formal handelt, aber noch keine wirksame Berechtigung hat. Der Vertrag ist dann zunächst schwebend unwirksam.

Sie genehmigen ihn anschließend in öffentlich beglaubigter Form – per Auslandsvertretung oder örtlichem Notar mit Apostille. Erst wenn die Genehmigung im Original beim Notar eingegangen ist, wird der Vertrag wirksam und der Kaufpreis kann freigegeben werden.

Der Vorteil: Der Beurkundungstermin kann stattfinden, auch wenn Ihre Vollmacht noch unterwegs ist. Der Nachteil: Der Kaufpreis fließt erst nach der Genehmigung – das kostet in der Praxis oft zwei bis vier Wochen zusätzlich.

Schritt 2: Was trotzdem jemand vor Ort regeln muss

Eine Vollmacht löst das Problem am Notartisch. Den Rest des Prozesses müssen Sie entweder persönlich regeln oder an jemanden vor Ort delegieren.

Besichtigungen organisieren

Interessenten wollen die Immobilie sehen. Jemand muss aufschließen, Fragen beantworten und den Zustand einschätzen können. Ein beauftragter Makler übernimmt das. Wenn kein Makler eingeschaltet ist, brauchen Sie eine Vertrauensperson vor Ort, die verlässlich erreichbar ist.

Unterlagen beschaffen

Makler und Notar benötigen eine Reihe von Dokumenten: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, bei Wohnungseigentum außerdem die Teilungserklärung und aktuelle WEG-Protokolle. Wenn diese Dokumente nicht griffbereit sind, muss jemand sie beim Grundbuchamt, beim Verwalter oder bei der zuständigen Behörde anfordern.

Schlüsselübergabe am Ende

Am Tag der Übergabe muss jemand die Schlüssel aushändigen, das Übergabeprotokoll unterzeichnen und die Zählerstände erfassen. Die Person, die das übernimmt, braucht dafür eine schriftliche Vollmacht – oder sie muss im Kaufvertrag als Vertreter benannt sein.

Schritt 3: Wann fließt der Kaufpreis?

Der Kaufpreis wird nicht am Tag der Beurkundung überwiesen. Der Notar gibt die Zahlungsaufforderung an den Käufer erst heraus, wenn alle sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Was das im Einzelnen bedeutet, steht im Kaufvertrag – in der Regel:

• Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer vor einer Doppelbelastung.
• Alle Genehmigungen liegen dem Notar vor – dazu zählt auch Ihre beglaubigte Genehmigung, wenn ein vollmachtloser Vertreter gehandelt hat.
• Eine eventuell erforderliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers ist eingegangen.
• Gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte wurden nicht ausgeübt.

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, schreibt der Notar dem Käufer. Die Zeit zwischen Beurkundung und Kaufpreiseingang beträgt üblicherweise sechs bis zehn Wochen. Bei Auslandsverkäufen mit vollmachtlosem Vertreter kommen die Wochen für die Genehmigung noch dazu.

Das ist kein Problem, wenn man es weiß. Es wird zum Problem, wenn jemand mit dem Kaufpreis bereits etwas plant, das kurz nach dem Notartermin fällig wäre.

Schritt 4: Welche Steuern fallen an?

Das ist der Teil, den viele unterschätzen – weil sie denken, mit dem Wegzug ins Ausland enden auch die steuerlichen Pflichten gegenüber einer deutschen Immobilie. Das stimmt nicht.

Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG

Wer eine nicht selbst bewohnte Immobilie verkauft, zahlt auf den erzielten Gewinn Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Das gilt auch für Personen, die keinen Wohnsitz mehr in Deutschland haben.

Einzige Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, ist steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer. Diese Ausnahme greift nicht, wenn Sie seit Jahren im Ausland leben und die Wohnung seitdem vermietet war oder leerstand.

Den Gesetzestext finden Sie unter § 23 EStG auf gesetze-im-internet.de.

Stand: Oktober 2026. Die Hinweise in diesem Abschnitt sind orientierend und ersetzen keine Steuerberatung.

Beschränkte Steuerpflicht nach § 49 EStG

Wer in Deutschland weder einen Wohnsitz noch einen gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist nicht mehr unbeschränkt steuerpflichtig. Trotzdem bleibt eine beschränkte Steuerpflicht für Einkünfte aus inländischen Quellen bestehen – und dazu zählt ein steuerpflichtiger Immobilienverkauf. Der Gewinn ist in Deutschland zu erklären und zu versteuern, auch wenn der Lebensmittelpunkt längst woanders liegt.

Die gesetzliche Grundlage steht in § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG.

Stand: Oktober 2026. Die Hinweise in diesem Abschnitt sind orientierend und ersetzen keine Steuerberatung.

Doppelbesteuerungsabkommen: Wer darf besteuern?

Deutschland hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Für Immobilien gilt in den meisten Abkommen das Belegenheitsprinzip: Das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das Besteuerungsrecht – also Deutschland. Das neue Wohnsitzland darf den Gewinn zwar berücksichtigen, zum Beispiel um den Steuersatz für das übrige Einkommen anzuheben (Progressionsvorbehalt), besteuert ihn aber nicht noch einmal.

Je nach Abkommen kann die Methode abweichen – Freistellungs- oder Anrechnungsmethode. Das kann den tatsächlichen Steuersatz spürbar beeinflussen. Eine Übersicht der bestehenden Abkommen führt das Bundesfinanzministerium. Für die konkrete Berechnung empfiehlt sich ein Steuerberater mit internationalem Hintergrund.

Stand: Oktober 2026. Die Hinweise in diesem Abschnitt sind orientierend und ersetzen keine Steuerberatung.

Was sonst noch anfällt

• Grunderwerbsteuer: Zahlt der Käufer, nicht Sie.
• Notarkosten und Grundbuchkosten: Üblich ist, dass der Käufer sie trägt – das ist aber Verhandlungssache und kann im Kaufvertrag anders geregelt werden.
• Maklerprovision: Seit dem Wohnimmobilienvermittlungsgesetz (WoVermittG) von 2020 teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnimmobilien hälftig. Wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, ist der Verkäuferanteil als Werbungskosten absetzbar.

Was in der Praxis häufig übersehen wird

Es gibt Punkte, an denen ein Auslandsverkauf regelmäßig ins Stocken gerät – nicht wegen der Bürokratie, sondern weil der Zeitbedarf unterschätzt wird:

• Vollmacht zu spät beantragt: Wer erst nach dem gefundenen Käufer anfängt, die Beglaubigung zu organisieren, riskiert vier bis sechs Wochen Wartezeit – manche Konsulate haben deutlich längere Terminvorlaufzeiten. Die Vollmacht gehört zu den ersten Schritten, nicht zu den letzten.
• Energieausweis fehlt: Bei jedem Verkauf muss dem Käufer spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden (GModG). Wenn er fehlt und niemand vor Ort ist, der ihn beschafft, verzögert das alles weitere.
• Steuernummer nicht mehr vorhanden: Für die Steuererklärung in Deutschland brauchen Sie eine Steuernummer beim zuständigen Finanzamt. Wer keine mehr hat, muss sie neu beantragen – das sollte früh geklärt werden, nicht erst nach dem Notartermin.
• Kontonummer für die Kaufpreiszahlung: Der Kaufpreis wird auf ein Konto Ihrer Wahl überwiesen. Ein ausländisches Konto kann bei der Bank des Käufers Compliance-Rückfragen auslösen und die Auszahlung verzögern. Ein deutsches Konto, das Sie behalten haben, vereinfacht die Abwicklung.

Wer die Koordination übernimmt – und warum das entscheidend ist

Die einzelnen Schritte sind bekannt und lösbar. Was Auslandsverkäufe anspruchsvoll macht, ist die Abstimmung zwischen allen Beteiligten: Vollmacht, Notar, Makler, Verwalter und Finanzamt müssen aufeinander abgestimmt werden – von einem Ort aus, der Tausende Kilometer entfernt liegt, mit Zeitversatz und ohne die Möglichkeit, bei einem Problem einfach vorbeizufahren.

Ein Makler mit Erfahrung in Auslandsverkäufen übernimmt dabei mehr als die Vermarktung: Er fordert den Vollmacht-Vorentwurf vom Notar an, beschafft fehlende Unterlagen, führt Besichtigungen durch, begleitet die Übergabe und hält alle Fäden zusammen. Das bedeutet weniger Reisen, weniger Rückfragen und weniger Risiko, dass ein Detail den gesamten Ablauf verzögert.

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