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Sie leben im Ausland – oder der Umzug steht fest – und haben noch eine Immobilie in Deutschland. Den Verkauf wollen Sie erledigen, ohne für jeden Schritt einzufliegen. Das ist möglich, aber es hängt an zwei Punkten: einer Vollmacht, die beim Notar rechtlich trägt, und einer Steuerpflicht, die auch nach dem Wegzug weiterläuft. Beides früh zu verstehen spart Kosten und verhindert Verzögerungen.
Der erste Fehler ist, den Verkauf als unkompliziert zu behandeln, nur weil man selbst nicht anreisen muss. Der Notartermin ist ein beurkundungspflichtiger Akt (§ 311b Abs. 1 BGB). Entweder erscheinen Sie persönlich, oder es erscheint jemand mit einer Vollmacht, die das Grundbuchamt anerkennt. Fehlt diese Vollmacht in der richtigen Form, ist der Kaufvertrag zwar wirksam – aber die Umschreibung im Grundbuch scheitert, bis das Formmanko behoben ist. Das kostet Wochen und kann den Käufer dazu bringen, vom Kauf zurückzutreten.
Der zweite Punkt ist die Steuer. Der Gewinn aus dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie, die Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, ist steuerpflichtiger Gewinn – und das gilt auch dann, wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs keinen Wohnsitz und keinen gewöhnlichen Aufenthalt mehr in Deutschland haben. Die beschränkte Steuerpflicht nach § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG knüpft an die Lage der Immobilie, nicht an Ihren Wohnsitz. Wer diese Pflicht ignoriert, riskiert Nachforderungen Jahre später.
Für die Grundbuchumschreibung nach dem Verkauf verlangt § 29 GBO (Grundbuchordnung), dass Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Eine einfache schriftliche Vollmacht, auch mit Datum und privatem Siegel, genügt dafür nicht. Die Unterschrift unter der Vollmacht muss öffentlich beglaubigt sein – das heißt, eine dazu befugte Stelle bescheinigt, dass die Person, die unterschrieben hat, tatsächlich die Person ist, für die sie sich ausgibt.
Der bevollmächtigte Vertreter muss alle Erklärungen abgeben dürfen, die für den Kaufvertrag und die Auflassung notwendig sind: den Kaufpreis bestätigen, die Eigentumsübertragung erklären, Fälligkeitsvoraussetzungen abnehmen und den Grundbuchantrag stellen. Eine zu eng formulierte Vollmacht – zum Beispiel nur für "den Abschluss eines Kaufvertrags" – kann den Notar zwingen, bestimmte Erklärungen zurückzuhalten, bis Sie nachbessern.
Praktisch: Lassen Sie die Vollmacht vom Notar formulieren oder prüfen, der den Kaufvertrag entwirft. Er weiß, welche Formulierungen das Grundbuchamt erwartet, und gibt Ihnen den Text, den Sie dann im Ausland beglaubigen lassen.
Wenn Sie in einem Land mit einer deutschen Botschaft oder einem deutschen Generalkonsulat wohnen, ist das der einfachste Weg. Die Auslandsvertretung beglaubigt Ihre Unterschrift unter der Vollmacht. Das Ergebnis ist eine inländisch verwendbare Urkunde, die das Grundbuchamt ohne Weiteres akzeptiert.
Was Sie mitbringen müssen: einen gültigen Reisepass oder Personalausweis, die fertige Vollmacht in der vom Notar vorgegebenen Fassung, und in den meisten Fällen einen Termin, der vorab über das Terminbuchungssystem der jeweiligen Auslandsvertretung zu vereinbaren ist. Termine sind oft Wochen im Voraus ausgebucht – anfangen, sobald ein Kaufinteressent feststeht.
Wohnen Sie in einem Staat, der dem Haager Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation (vom 5. Oktober 1961) beigetreten ist, kann auch ein örtlicher Notar Ihre Unterschrift beglaubigen. Die Urkunde erhält dann eine Apostille – einen standardisierten Beglaubigungsvermerk, der von einer dafür zuständigen Behörde des Ausstellungsstaats angebracht wird und die Echtheit des Notarsiegels bestätigt.
Wichtig: Nicht jede Unterzeichnung bei einem ausländischen Notar reicht automatisch. Das deutsche Grundbuchamt prüft, ob die Urkunde die Anforderungen des § 129 BGB erfüllt. Ist die Apostille vorhanden und der Staat Vertragspartner des Haager Übereinkommens, ist das in der Praxis regelmäßig erfüllt. Für Staaten außerhalb des Übereinkommens bleibt der Weg über die deutsche Auslandsvertretung.
Eine aktuelle Übersicht der Vertragsstaaten veröffentlicht die Haager Konferenz für Internationales Privatrecht (HCCH).
Es gibt eine zweite Möglichkeit, die vor allem dann interessant ist, wenn Sie die Vollmacht nicht rechtzeitig beschaffen können, der Notartermin aber nicht verschoben werden soll. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag mit einem vollmachtlosen Vertreter (§ 179 BGB) – das ist eine Person, die erklärt, für Sie zu handeln, ohne im Moment der Beurkundung eine ausreichende Vollmacht vorlegen zu können.
Der Vertrag ist dann schwebend unwirksam, bis Sie ihn in der vorgeschriebenen Form genehmigen. Diese Genehmigung muss ebenfalls öffentlich beglaubigt sein – wieder über die Auslandsvertretung oder einen örtlichen Notar mit Apostille. Sie bestätigen damit, was der Vertreter für Sie erklärt hat.
Praktisch bedeutet das: Der Käufer kann den Kaufpreis erst zahlen, wenn die Genehmigung beim deutschen Notar vorliegt und die weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dieses Verfahren kostet etwas mehr Zeit, weil ein zweiter Urkundenschritt anfällt – aber es löst das Problem, wenn ein Beglaubigungstermin kurzfristig nicht zu bekommen ist.
Vollmacht und Notar regeln den rechtlichen Akt. Aber ein Haus verkauft sich nicht nur auf dem Papier. Es gibt Aufgaben, die physische Anwesenheit erfordern – und die Sie an eine Vertrauensperson oder an einen Makler vor Ort delegieren müssen.
Ein erfahrener Makler kennt diese Logistik. Im Rahmen eines Verkaufsmandats übernimmt er in der Regel die Besichtigungen, koordiniert die Unterlagen und begleitet die Schlüsselübergabe. Wer den Verkauf ohne Makler abwickelt, braucht eine Vertrauensperson, die weiß, was in solchen Situationen gebraucht wird – und die Zeit dafür hat.
Der Kaufpreis wird nicht am Tag der Beurkundung gezahlt. Er fließt, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen des notariellen Kaufvertrags erfüllt sind. Das ist ein wichtiger Punkt für Verkäufer aus dem Ausland, weil die Wartezeit zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung mehrere Wochen betragen kann.
Typische Fälligkeitsvoraussetzungen sind:
Der Notar gibt eine Fälligkeitsmitteilung heraus, wenn alle Bedingungen vorliegen. Erst dann zahlt der Käufer. Das Geld geht direkt auf das von Ihnen angegebene Konto. Ein SEPA-Konto im Euroraum ist unkompliziert; außereuropäische Konten sind aufwendiger. Klären Sie die Kontoverbindung früh mit dem Notar, damit im Fälligkeitsfall keine Verzögerung entsteht.
Das ist der Punkt, der am häufigsten übersehen wird – nicht weil er unklar ist, sondern weil viele Auswanderer annehmen, mit dem Wegzug sei auch die steuerliche Verbindung zu Deutschland gekappt. Das stimmt für laufende Einkünfte oft, aber nicht für den Immobilienverkauf.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie nicht selbst genutzt haben, und zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten, der Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), etwaiger Herstellungskosten und der Kosten des Verkaufs (Makler, Notar).
Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben, entfällt die Steuerpflicht (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für Auswanderer, die die Wohnung vermietet oder leer stehen lassen, greift diese Ausnahme typischerweise nicht.
Liegt der Verkauf außerhalb der Zehn-Jahres-Frist, fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn an – unabhängig davon, wo Sie wohnen.
Orientierungshinweis: Die Fristen und Ausnahmen nach § 23 EStG können sich durch Gesetzesänderungen verschieben. Stand: Oktober 2026. Dieser Abschnitt ersetzt keine steuerliche Beratung.
Wer keinen Wohnsitz und keinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, ist nicht unbeschränkt steuerpflichtig. Aber § 49 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a EStG begründet eine beschränkte Steuerpflicht für Einkünfte aus der Veräußerung inländischer Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte, sofern die Voraussetzungen des § 23 EStG vorliegen.
Das bedeutet: Wenn Sie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkaufen und die Immobilie nicht selbst genutzt haben, müssen Sie in Deutschland eine Einkommensteuererklärung abgeben – auch wenn Sie längst in einem anderen Land leben. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Die Steuerschuld entsteht in Deutschland, und das Finanzamt wird aktiv, sobald die Transaktion aus dem Grundbuch oder der Grunderwerbsteueranzeige sichtbar wird.
Orientierungshinweis: Stand: Oktober 2026. Dieser Abschnitt ersetzt keine steuerliche Beratung.
Fast alle Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die Deutschland mit anderen Staaten geschlossen hat, ordnen das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt – also Deutschland. Das folgt dem Muster von Art. 13 Abs. 1 des OECD-Musterabkommens, dem die meisten deutschen DBA folgen.
Das bedeutet zweierlei:
Manche Staaten kennen keine Spekulationssteuer oder haben kürzere Fristen – das ändert nichts an der deutschen Pflicht. Sie müssen in Deutschland erklären und zahlen. Was Ihr Wohnsitzstaat daraus macht, ist eine separate Frage, die ein dortiger Steuerberater beantworten kann.
Eine aktuelle Übersicht der geltenden deutschen Doppelbesteuerungsabkommen veröffentlicht das Bundesfinanzministerium.
Orientierungshinweis: Die Anwendung von DBA ist einzelfallabhängig und komplex. Stand: Oktober 2026. Dieser Abschnitt ersetzt keine steuerliche Beratung.
Aus dem Ablauf, den viele Auslands-Verkäufer zum ersten Mal durchlaufen, ergeben sich regelmäßig dieselben Verzögerungen und Fehler:
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Verkäufe in Baden-Württemberg betreut immozeit direkt; außerhalb dieser Region arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen.
Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie aktuell wert ist, welche Unterlagen fehlen und wie der Ablauf in Ihrem Fall konkret aussieht, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Eine erste Einschätzung kostet nichts und schafft Klarheit, bevor Sie die nächsten Schritte angehen.
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Redaktion · Immozeit
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